J'ai terminé mon emploi du temps en Californie et j'ai repris la direction de la Corée. Dans l'avion du retour, je repensais à la vision que j'avais eue et je consultais des documents sur l'immobilier.
Je suis rentré chez moi, je me suis garé dans le parking souterrain et j'ai pris l'ascenseur. Quand la porte s'est ouverte, Ellie se tenait là.
« Je suis rentré… »
Avant que j'aie fini ma phrase, Ellie m'a attiré dans ses bras et m'a embrassé. C'est vraiment une chose heureuse d'avoir quelqu'un pour vous accueillir quand on rentre à la maison.
Après un long baiser, Ellie m'a regardé droit dans les yeux et a demandé.
« Cette femme n'a rien fait, n'est-ce pas ? »
Par « cette femme », elle devait vouloir dire Angelina Tinter, n'est-ce pas ?
« Bien sûr que non. Elle a fui dès le seuil de la porte. »
« Comment c'était, l'Amérique ? Tu t'es amusé ? »
« Je me suis ennuyé, tout seul. »
« Tu ne m'as pas regrettée ? »
« Bien sûr que si, je t'ai regrettée. »
« Parmi les stars d'Hollywood, qui était la plus belle ? »
« Ellie, tu es bien plus belle que toutes les femmes là-bas réunies. »
« Hmph, menteuse. »
Bien qu'elle fasse la moue comme pour se plaindre, ses yeux souriaient. Son expression était si mignonne que cette fois, c'est moi qui l'ai embrassée la première.
Taek-gyu, qui observait depuis le côté, a parlé.
« Mon pote. Est-ce que je suis invisible pour vous, peut-être ? »
…
Nous avons dîné ensemble à la maison, puis nous nous sommes installés dans le salon.
Ellie a ouvert une bouteille de vin, disant que c'était pour fêter mon retour. Nous nous sommes assis sur le canapé du salon, nous avons regardé les infos et bu du vin.
Même en buvant, ce que j'avais vu dans ma vision ne cessait de défiler dans mon esprit. Le journal télévisé rapportait que Séoul était la 4e ville la plus chère pour les expatriés.
Taek-gyu a demandé.
« C'est vraiment si cher pour les étrangers de vivre ici ? »
Ellie a hoché la tête.
« Apparemment. En fait, le coût de la vie en général à Séoul n'est pas si élevé. Mais les frais de logement sont au niveau de la plupart des grandes villes mondiales. »
Golden Gate étant une société financière étrangère, elle a une forte proportion d'employés étrangers. L'entreprise prend en charge une partie de leurs frais de logement. C'est comme ça que grande sœur Hyun-joo et Ellie ont pu séjourner à l'hôtel.
Pour info, même maintenant qu'elle a quitté l'hôtel et vit avec nous, l'indemnité de logement continue, et Ellie la metrait soigneusement de côté.
En tout cas, le coût élevé du logement vient des prix de l'immobilier.
Cette fois, c'est moi qui ai demandé.
« Du point de vue d'un étranger, les prix de l'immobilier à Séoul sont considérés comme chers ? »
« Ils le sont. Cela dit, c'est mieux qu'à Hong Kong. Hong Kong, c'est vraiment indescriptible. Une amie qui s'est mariée l'an dernier a acheté un studio à Tsim Sha Tsui. Tu sais combien ? »
« Combien ? »
« 10 millions. Quand j'ai demandé si ça avait un sens, on m'a répondu que même les vieux studios exigus de Tsuen Wan partent à 5 millions pièce. Les résidences ultra-luxueuses du genre Victoria Peak ou Repulse Bay dépassent les 2 ou 3 milliards. »
L'unité monétaire dont parlait Ellie était, bien sûr, le dollar de Hong Kong, pas le won coréen. 10 millions de dollars HK font environ 1,5 milliard de wons, et 2 milliards de dollars HK, environ 300 milliards de wons.
Bien que le revenu national de Hong Kong soit plus élevé que celui de la Corée, les salaires ne sont pas radicalement différents. On peut donc dire qu'il est devenu impossible pour un salarié à Hong Kong d'acheter un logement.
Ellie a dit en soupirant.
« Tout ça, c'est à cause du stationnement d'actifs. »
Le stationnement d'actifs consiste à placer ses avoirs dans un endroit sûr, un peu comme on gare sa voiture dans un parking sécurisé.
Les pays en développement, avec leur croissance économique rapide, produisent de nombreux riches. Mais garder cet argent chez eux paraît instable politiquement ou économiquement. Si quelque chose comme la crise du FMI coréenne arrivait, une dévaluation de la monnaie pourrait faire s'évaporer plus de la moitié de la valeur de leurs actifs du jour au lendemain.
Ils veulent donc déplacer au moins une partie, sinon la totalité, de leurs actifs vers des pays développés sûrs, en déposant de l'argent dans des banques américaines ou en achetant des actions japonaises.
Parmi ces options, l'immobilier est un excellent moyen de stocker facilement et en toute sécurité de grosses sommes d'argent. Dans les pays qui autorisent l'immigration par investissement, on peut parfois obtenir la résidence permanente en fonction du montant d'achat immobilier, et le bien acquis peut être loué ou servir à l'éducation des enfants à l'étranger.
En 1999, quand le Royaume-Uni a annoncé la rétrocession de Hong Kong à la Chine, beaucoup ont craint un effondrement des prix de l'immobilier. Effectivement, de nombreux experts prédisaient que l'économie s'effondrerait et que les valeurs immobilières chuteraient sous l'influence chinoise.
Pourtant, le résultat a été l'exact inverse. C'est parce que les capitaux chinois ont afflué vers Hong Kong. Les Chinois fortunés se sont rués sur l'immobilier hongkongais, faisant exploser les prix.
Le taux d'appréciation immobilier après la rétrocession a dépassé les 400 % !
Compte tenu du fait que c'était la moyenne, dans les zones à forte demande, les prix ont été multipliés par plus de dix.
De plus, comme les Chinois affluaient pour chercher du travail, la pénurie de logements est devenue critique. Hong Kong étant une cité-État, il était difficile d'augmenter l'offre de logements. Cela a conduit à l'apparition de « logements-cages » — des unités divisées en plusieurs minuscules espaces de vie — ou de micro-appartements d'environ 3 pyeong (environ 10 mètres carrés).
« Alors que les riches des pays émergents investissent dans l'immobilier des pays développés, les prix de l'immobilier ont flambé non seulement à Hong Kong, mais aussi à New York, Seattle, San Francisco, Los Angeles, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne et Londres. »
Taek-gyu a incliné la tête.
« Et Séoul, alors ? »
« Les prix de l'immobilier à Séoul ont aussi flambé, mais objectivement, ce n'est pas aussi sévère que dans les autres villes. »
L'immobilier coréen devient aussi une cible pour l'investissement étranger, mais l'investissement dans le résidentiel, par opposition au commercial, reste encore faible.
Il y a deux facteurs majeurs pour cela. L'un est l'élément de risque que représente la Corée du Nord, et le second…
« C'est que la Corée n'est pas un pays anglophone. »
Inutile de dire que les États-Unis, le Royaume-Uni, le Canada, l'Australie et d'autres, et Hong Kong utilise aussi l'anglais comme langue officielle. Si la Corée utilisait l'anglais au lieu du coréen, les prix de l'immobilier seraient probablement de plusieurs dizaines de pour cent plus élevés qu'ils ne le sont maintenant.
Pour ces raisons, le marché immobilier résidentiel coréen ressemble davantage à un championnat national qu'à un championnat mondial.
Ellie m'a regardé avec les yeux légèrement perdus.
« Mais pourquoi tu demandes ça ? Jinhoo, tu n'es d'habitude pas très intéressé par l'immobilier, non ? »
Warren Buffett, connu comme un génie de l'investissement, n'investit pas beaucoup dans l'immobilier. Il estimait fondamentalement que les actions offraient de meilleurs rendements que l'immobilier, et dans son cas, c'était vrai.
Cependant, c'était la situation de Warren Buffett ; la plupart des gens considèrent l'immobilier comme leur actif et leur investissement les plus importants.
Comme Warren Buffett, j'avais aussi rarement investi dans l'immobilier. Le seul bien que la société possédait était son siège, et je ne possédais que la maison où j'habitais.
J'ai souri et j'ai dit.
« Juste par curiosité. Voir les chantiers de la Silicon Valley m'a un peu intéressé. »
…
Après avoir couché Ellie un peu pompette dans sa chambre, je suis redescendu au salon. J'ai réveillé Taek-gyu, qui était sur le point de s'assoupir sur le canapé.
« Je pense qu'il faut qu'on déménage notre siège. »
Taek-gyu a répondu les yeux fermés.
« Hein ? Si soudain ? »
« Enfin, pas tout de suite. »
« Où ça ? À l'étranger ? »
« Pas à l'étranger, en Corée. »
Strictement speaking, ce n'est pas le siège. L'entité légale est enregistrée dans le Delaware, un paradis fiscal, et ici, ce n'est que le bureau de Séoul.
Donc, déménager le siège ne veut pas dire changer l'enregistrement légal, juste le bâtiment où on travaille. Néanmoins, si on annonce qu'on déménage, plein d'endroits nous accueilleraient à bras ouverts. Ça a autant de poids symbolique.
« Mais pourquoi ? C'est complètement sorti de nulle part, non ? »
Moi-même, je trouvais ça un peu aléatoire. En fait, il n'y avait aucune préparation. Mais le convaincre était une tâche très facile.
« J'ai eu une vision. »
À ces mots, les yeux de Taek-gyu se sont ouverts en grand et il s'est redressé d'un bond.
« Vraiment ? Ça faisait combien de temps ? »
« Raconte-moi. »
Ça faisait si longtemps que j'étais un peu content, moi aussi.
« Alors, qu'est-ce qu'elle a dit ? »
« Elle a dit de déplacer le siège d'OTK Company ailleurs. »
« Ailleurs ? Où ? »
Entendant mes mots, Taek-gyu a été surpris une nouvelle fois.
« Quoi ? Déménager le siège là-bas ? Mais il n'y a rien, là-bas ! »
« Rien. »
Si d'autres entendaient ça, ils penseraient que je suis fou. Moi-même, je ne l'aurais pas imaginé sans la vision.
Taek-gyu a croisé les bras et a dit.
« Donc, le bâtiment du siège d'OTK Company va juste rester là, tout seul, au milieu d'une vaste plaine vide ? »
« Sûrement pas. Si on déménage le siège, il doit y avoir une bonne raison, non ? »
« Et quelle raison, ça serait ? »
J'ai énoncé la conclusion à laquelle j'étais parvenu après mûre réflexion.
« Et si cet endroit devenait le futur centre de la finance et de l'industrie coréennes ? »
« Mais il n'y a rien là-bas. »
Je me suis rappelé les scènes que j'avais vues en Amérique.
La Silicon Valley était en train d'être reconstruite de zéro. Les géants de l'IT qui y avaient leur siège brûlaient d'envie d'y retourner, versant volontiers technologie et capital.
La Silicon Valley allait renaître en une ville plus efficace, plus écologique, plus à la pointe qu'avant son effondrement.
« Inversement, si on y réfléchit, justement parce qu'il n'y a rien, on peut tout créer à neuf. »
…
Après avoir exposé le plan dans les grandes lignes, j'ai réuni les chefs d'équipe et plus pour une réunion.
Je leur ai annoncé ça comme une déclaration.
« Je pense créer une nouvelle ville. »
À mes mots, tout le monde sauf Taek-gyu est resté coi. En effet, ce n'était pas SimCity ; déclarer du jour au lendemain qu'on allait bâtir une ville devait paraître absurde et déconcertant.
Au bout d'un moment, le chef d'équipe Michael Lee, s'étant remis, a demandé.
« Si c'est une nouvelle ville, quelle échelle avez-vous en tête ? »
« Une population d'au moins 500 000 à 1 million. Pas une ville-dortoir, une ville industrielle autosuffisante. »
Encore une fois, tout le monde est resté sans voix.
« C'est une échelle相当 significative… »
Puisque la population de Séoul est de 10 millions, 500 000 peut ne pas sembler beaucoup, mais en réalité, même cette taille est classée comme une grande ville.
Si ça dépasse 1 million, c'est pratiquement créer une toute nouvelle ville métropolitaine.
Sang-yeop-senior a dit.
« C'est impossible. »
« Pourquoi ? »
« Mise à part les autres problèmes, l'acquisition foncière seule est impossible. Si la rumeur court qu'OTK Company achète des terrains, les spéculateurs de tout le pays — non, du monde — afflueront. »
Si une entreprise commence à racheter des actions lors d'un conflit pour le contrôle, le cours de l'action s'envole indépendamment des fondamentaux.
Il en va de même pour l'immobilier. Si la rumeur court qu'on achète des terrains pour les développer, un terrain qui vaut 100 000 wons peut devenir 1 million de wons en un instant.
« Et après que les gens font du blocage stratégique partout, si on essaie l'expropriation, ils s'allongeront en hurlant : "Kang Jin-hoo tue des gens ! Il me vole ma terre !" et ils organiseront des manifestations à en mourir. »
Quand on développe une zone, il est réalistement impossible d'acheter tous les terrains. Donc généralement, si on en acquiert 70-80 %, le reste peut être exproprié de force.
Le problème, c'est que ça ne se passe pas toujours selon la loi. Si les propriétaires refusent de partir et s'accrochent, il n'y a pas de solution facile.
Inévitablement, il faut user de la force physique pour les déloger, et divers incidents et accidents se produisent dans ce processus.
Sang-yeop-senior a secoué la tête.
« Le problème, c'est que le monde entier sait qu'OTK Company est riche. Pour satisfaire tous les prix demandés par les propriétaires, pas même 1 000 milliards de wons, mais toute la richesse du monde ne suffirait pas. »
Tout le monde a hoché la tête en entendant ses mots. Effectivement, le blocage stratégique a toujours été un problème dans les projets de rénovation ou de développement foncier.
Le chef d'équipe Seo Sang-won a dit.
« L'opposition des riverains aux usines ou aux installations commerciales est aussi un problème. Neotin n'a-t-elle pas récemment retiré son projet de centre de données ? »
Neotin avait prévu de construire un centre de données à Yongin. Mais les riverains s'y sont opposés, affirmant que les ondes électromagnétiques mettraient en danger la santé des enfants.
Neotin a organisé plusieurs audiences publiques, expliquant que les ondes du centre de données étaient sous les normes — même plus faibles que celles des smartphones et des micro-ondes — et ne présentaient aucun danger pour le corps humain.
Cependant, les riverains, invoquant les écoles à proximité, ont organisé des manifestations à grande échelle.
Qu'ils croient vraiment au danger ou qu'ils espèrent d'autres compensations, on ne sait pas, mais l'opposition s'intensifiant, Neotin a fini par abandonner le projet de centre de données.
Il y a plein de cas similaires à l'étranger.
Amazon avait initialement choisi New York pour son second siège, mais à cause des inquiétudes des riverains sur la flambée des prix de l'immobilier et la détérioration des conditions de vie, le projet est actuellement au point mort.
Le chef d'équipe Seo Sang-won a ajouté une remarque.
« En essayant de régler les indemnisations foncières et la grogne des riverains, les coûts du projet vont faire boule de neige. Même pour une entreprise comme OTK Company, c'est une aventure téméraire pour une seule société. »
Sang-yeop-senior a continué.
« Même si l'État intervient et use de l'autorité publique, développer un seul quartier résidentiel prend au moins plusieurs années. S'il y a des blessés dans le processus, l'opinion publique se dégradera. Alors, les journalistes pourris auront le champ libre pour écrire des articles sur comment OTK Company piétine les droits humains de propriétaires sans défense et les expulse de force pour son propre profit. »
Chaque mot était vrai.
J'ai hoché la tête.
« Donc, les plus gros problèmes, c'est l'acquisition foncière et l'opposition des riverains. »
« C'est ça. »
« Alors, si c'est un endroit sans propriétaires fonciers et sans opposition des riverains, on ne pourrait pas bâtir une nouvelle ville ? »
À ma question, Sang-yeop-senior a eu l'air ahuri.
« Où en Corée du Sud il y a des terrains sans propriétaire ? À moins qu'ils ne tombent du ciel ou ne sortent de terre. »
« Il y en a un, non ? Un terrain qui est sorti de terre. »
« Hein ? »
Ça sonnait comme une blague, mais étonnamment, c'était vrai.
J'ai ouvert une appli de carte sur ma tablette et je leur ai montré.
« Juste ici. »