« Monsieur Lv, laissez-moi finir ! » continua Wang Dengfeng. « Que la maison soit un mauvais investissement ou non n'a rien à voir avec la validité de votre contrat de réservation, vous le savez bien. »
« Une fois signé, le contrat de réservation prend effet, et dès que l'argent est versé, le contrat d'arrhes est constitué. »
C'est une modification mineure du Code civil par rapport à l'ancienne loi sur les garanties, qui prévoyait que le contrat d'arrhes devait revêtir la forme écrite, alors qu'il est devenu un contrat consensuel.
Autrement dit, même si des arrhes sont convenues, tant que vous ne versez pas l'argent, le contrat d'arrhes n'est pas considéré comme constitué.
D'ailleurs, les promoteurs ou commerçants normaux incluent les arrhes dans le contrat, sinon il serait difficile d'apporter la preuve en cas de litige.
« Donc ce que vous dites maintenant ne sert à rien, vous comprenez.
Dites simplement au promoteur que vous ne voulez plus la maison, et je vous le dis, vous ne récupérerez pas un centime de votre argent ! »
Ces temps-ci, les litiges sur les arrhes sont trop nombreux, des petites sommes de cent ou deux cents yuans aux acomptes de plusieurs centaines de milliers, on voit toutes sortes de marchandages.
Les gens ordinaires pensent : je suis un consommateur, j'ai changé d'avis, donc vous devez me rembourser, mais en réalité, l'argent remboursable s'appelle un dépôt de réservation.
Surtout avec les sociétés immobilières, elles ont des services juridiques, et après que vous ayez clairement signifié que vous ne vouliez plus, elles jouent souvent ce coup : vous faire signer un « Accord de demande de remboursement des arrhes », puis reprendre tous vos documents comme le contrat de réservation et le reçu de versement des arrhes.
Normalement, nous, gens ordinaires, on signe sans problème, de toute façon je n'en veux plus, la société est très formelle, tout doit suivre la procédure, donc bien sûr je dois faire une demande, non ?
Si vous ne signez pas, ils diront qu'ils ne peuvent pas traiter, donc ils ne peuvent pas vous rendre l'argent, avec une attitude particulièrement bonne.
Une fois que vous signez, vous tombez dans le piège…
Ce document ne sert qu'à consolider la preuve que « c'est vous qui ne le voulez pas de votre plein gré ». Après votre demande, ils vous diront au bout d'un moment que ça n'a pas abouti, au motif que vous avez rompu le contrat.
Alors que ferez-vous, vous poursuivrez ?
Ils ont toutes les preuves, et c'est une rupture unilatérale de contrat.
Le Code civil stipule clairement que si la partie qui a versé les arrhes viole le contrat et empêche la réalisation de l'objet du contrat, les arrhes ne sont pas restituées.
À ce stade, vous n'avez plus aucune issue, un piège tendu par des professionnels du droit, n'espérez pas en sortir, une fois cet accord signé, même le vieux perdrait s'il se présentait.
« Alors, Maître Wang, que nous conseillez-vous de faire ? » demanda de nouveau Lv Ziyang.
« Je vous donne deux options », dit Wang Dengfeng, « l'une est extrajudiciaire, l'autre est le contentieux.
Essayez d'éviter le procès, si vous pouvez régler ça à l'amiable, faites-le, car il y a toujours un risque à aller au tribunal. »
« L'idée centrale est celle-ci : nous devons maintenir une attitude positive… »
La méthode de Wang Dengfeng est aussi une tactique courante des avocats qui traitent les affaires de dépôts immobiliers, basée sur l'« Interprétation de la Cour populaire suprême sur plusieurs questions concernant l'application de la loi dans le procès des litiges relatifs aux contrats de vente de logements commerciaux », article 4.
Si le vendeur reçoit des arrhes de l'acheteur par réservation, commande ou pré-réservation en garantie de la conclusion d'un contrat de vente de logement commercial, et que le contrat ne peut être conclu du fait de la faute d'une partie, il doit être traité conformément aux dispositions légales sur les arrhes.
Si c'est pour des raisons non imputables à l'une ou l'autre des parties que le contrat de vente de logement commercial ne peut être conclu, le vendeur doit restituer les arrhes à l'acheteur.
La clé réside dans la seconde partie — « raisons non imputables à l'une ou l'autre des parties » — c'est là que les avocats ont de la marge de manœuvre.
S'il n'y a pas de retard, les avocats suggèrent généralement d'examiner le contrat de prévente avec une attitude très proactive, en demandant la modification de toute clause déloyale, en s'assurant surtout que la position est claire : je veux absolument acheter cette maison, seulement vos conditions sont déloyales.
Bien sûr, le promoteur ne le voudra pas, car tout cela est standard.
Qu'êtes-vous en tant qu'une partie pour dire, changez-le juste parce que vous le dites ?
Eh bien alors, au final, si aucun accord mutuel ne peut être atteint, cela s'appelle « une raison non imputable à l'une ou l'autre des parties ». Bien sûr, cela suppose que l'avocat soit compétent ; après tout, ça sonne très raisonnable quand on en parle, mais ce n'est pas facile à mettre en œuvre en pratique.
En tout cas, Lv Ziyang avait le sentiment que ce Maître Wang était vraiment compétent, parlant très à propos, et demanda alors : « Donc, Maître Wang, combien ça coûterait si je vous demandais de m'aider ? »
Wang Dengfeng sourit et dit : « Je vous suggère de ne pas me confier cette affaire ; je démarre généralement à trente mille rien que pour prendre un dossier. »
« Cette affaire est aussi très compliquée ; si je la prends, ça ne marchera pas sans quarante mille. »
Quoi ?
Lv Ziyang et sa famille se regardèrent, stupéfaits ; les honoraires de l'avocat étaient bien plus élevés que ce qu'ils avaient imaginé.
Wang Dengfeng se contenta de les regarder, il estimait que fournir cette consultation était déjà assez bien.
Lv Ziyang voulut dire quelque chose, mais au final n'en fit rien, disant simplement : « Alors, Maître Wang, merci pour ce temps, je vais payer les frais de consultation. »
La famille, dans le silence, suivit l'assistant de Wang Dengfeng au service financier pour effectuer le paiement.
Finalement, la femme de Lv Ziyang ne put s'empêcher de dire : « Qu'est-ce qu'on fait maintenant ?
Les honoraires de l'avocat sont si chers, si on ne récupère pas ces deux cent mille, comment on achètera une maison ? »
Serant les dents, Lv Ziyang dit : « Si ça ne marche pas, je n'aurai qu'à demander de l'aide à .
Bien que je lui aie à peine parlé pendant les quatre ans de fac, c'était quand même un camarade de classe… »
Il ne le disait pas comme un chantage moral ; il avait juste le sentiment que si s'en mêlait, l'affaire réussirait sûrement…
Juste à ce moment, une voix s'éleva derrière eux : « Attendez, vous êtes camarade de fac de ? »